Immobiliare, il mercato della casa in Toscana mette nel mirino la ripartenza

Fra mutui casa più leggeri e bonus edilizi rimodulati il mercato immobiliare in Toscana cerca di ripartire dopo la battuta d’arresto del 2023. Rispetto alle flessioni in doppia cifra dell’anno passato, i dati Omi dell’Agenzia delle Entrate per il primo semestre del 2024, elaborati da T24, indica un -5,5% anno su anno per le compravendite in Toscana nel settore residenziale. Un dato medio che nasconde una realtà molto eterogenea: flessioni ancora molto consistenti a Grosseto città (-19,2%) e Siena città (-17,9%), più contenute per Firenze città (-3,3%), mentre il trend è addirittura positivo ad Arezzo provincia (+4,2%), Pisa città (+1,6%), Pistoia città (+2,3%) e provincia (+5,6%).

Dal punto di vista delle quotazioni immobiliari, le oscillazioni nel semestre sono risultate modeste, confermando una dinamica già osservata per lo scorso anno a dispetto di un contesto macroeconomico più difficile, e di una corsa dei tassi che ancora non si era fermata. Il dato regionale dei prezzi d’acquisto di casa, rispetto allo stesso periodo del 2023, vede un calo inferiore all’1%, un po’ più modesto per la categoria delle ville e villini (-0,73%) rispetto al resto delle abitazioni (-0,89%). Anche in questo caso la situazione è piuttosto eterogenea: Firenze città si pone in controtendenza, con un +0,9%.

L’offerta non tiene il passo della domanda

“Abbiamo molte richieste, ma non tantissimi immobili sul mercato e questo comporta che il prezzo rimane pressoché stabile, non stiamo registrando degli aumenti di valore”, ha spiegato il presidente di Fiaip Toscana, Simone Beni, presentando nei giorni scorsi il rapporto stilato dalla sua federazione di agenti immobiliari. “I contenitori che vengono dismessi dalle loro funzioni originali, come caserme e ospedali – ha osservato -, sono tutti trasformati in resort di lusso anziché in abitazioni. Per il futuro non possiamo prevedere una migliore situazione perché in questo momento non ci sono gli elementi che consentono di avere più immobili sul mercato”.

Fiaip ha calcolato per tutto il territorio regionale prezzi riferiti a una tipologia edilizia ordinaria, appartamenti di 80/90 metri quadri a destinazione d’uso residenziale. Da qui, una graduatoria in cui il centro di Firenze si conferma la zona più cara della Toscana per una casa non di lusso, con 6mila euro al metro quadro, seguita dall’area semicentrale (4.500 euro/mq) e dalla zona di Marina di Grosseto con 4.400 euro/mq. “I prezzi si mantengono stabili – ha detto Beni – con una domanda che supera l’offerta disponibile sul mercato e tempi di vendita generalmente accorciati, mediamente tra i 3 e i 6 mesi. Si osserva tuttavia la persistenza di unità immobiliari che non riescono ad essere assorbite dal mercato a causa di prezzi non competitivi o da problematiche soggettive non compensate da una congrua riduzione del prezzo”.

Inizia la discesa dei tassi, mutui più leggeri

Le attese, ora, sono per i tassi d’interesse dei mutui: dopo il primo taglio di 25 punti base operato a ottobre dalla Bce, gli aspiranti mutuatari mettono nel mirino altre tre possibili scadenze (dicembre 2024, gennaio 2025 e marzo 2025) per ulteriori ribassi. Naturalmente i riflessi sono più diretti ed evidenti sui mutui a tasso variabile: una tipologia che nel 2023 in Toscana, secondo Kiron (gruppo Tecnocasa) ha riguardato il 18% dei nuovi mutui casa, con un 1,8% rappresentato da mutui a tasso variabile con cap. Secondo le stime del Codacons, già con il primo taglio il risparmio per i mutuatari sarà compreso fra i 13 e i 30 euro al mese, e ci si aspetta che a fine 2025 possa aggirarsi sui 100 euro.

Mentre a livello nazionale si notano segnali di ripartenza: Bankitalia scrive nella sua Bank lending survey che nel terzo trimestre 2024 “la richiesta di finanziamenti da parte delle famiglie per l’acquisto di abitazioni ha registrato un nuovo marcato incremento”, con i criteri di offerta che non hanno registrato variazioni. Nel secondo trimestre 2024 Kiron ha calcolato un aumento delle erogazioni pari al +6,9% rispetto allo stesso periodo 2023, e nel complesso dei primi tre trimestri dell’anno, secondo i dati forniti dal sistema di informazioni creditizie Eurisc di Crif, la domanda di mutui ha registrato un aumento del 7,2%, con un picco positivo del +19% a settembre.

Bonus ristrutturazioni ancora al 50% per la prima casa

Un altro fattore per il mercato immobiliare, in Toscana e non solo, sarà rappresentato dagli incentivi alla ristrutturazione: terminata l’epoca del Superbonus 110%, e in attesa di chiarezza su un’eventuale proroga dell’Ecobonus, la legge di bilancio si presenterà alle Camere con una proroga del bonus ristrutturazione con detrazione al 50% per la sola prima casa, sempre con un massimale di spesa di 96mila euro. Al contrario, e come previsto in origine, per le seconde case la detrazione dal 1 gennaio 2025 scenderà al 36%, con un massimale di spesa ridotto a 48mila euro.

Nel disegno di legge di bilancio, inoltre, il governo presenta la proroga del Bonus Mobili, l’agevolazione fiscale che consente di detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici a basso consumo energetico, nel contesto di interventi di ristrutturazione edilizia. Così come nel 2024, l’importo massimo detraibile sarà di 5.000 euro, con la detrazione che verrà corrisposta in dieci rate annuali di pari importo.

“E’ fondamentale che il mercato immobiliare venga sostenuto da politiche strutturali e certe, piuttosto che da annunci temporanei e difficilmente attuabili, come accaduto di recente con i bonus legati all’efficienza energetica”, ha però osservato Beni, secondo cui “l’impatto della cosiddetta norma ‘Salvacasa’ è ancora da valutare, le indiscrezioni su un possibile minicondono o su una norma che semplicemente semplifichi la regolarizzazione delle piccole difformità, stanno suscitando interesse e buone speranze per chi intende vendere un immobile in tempi brevi. Tuttavia, l’interpretazione e l’applicazione da parte delle amministrazioni locali resta incerta, frenando l’entusiasmo”.